Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаар "Пропер Ти рийл эстэйт ХХК"-ийн Гүйцэтгэх захирал Л.Дөлгөөнтэй ярилцлаа.

Тэрээр ТВ- ийн салбарт амжилттай карьер хийж яваа бөгөөд ТВ-5 телевизээс ажлын гараагаа эхэлж Блүүмбэрг, Монгол НD телевизүүдэд сэтгүүлч, хөтлөгч хийж байсан туршлагатай нэгэн.

Энэ удаад түүний 2 дах мэргэжил болсон Үл хөдлөхийн салбарын талаар ярилцлаа.

-Сүүлийн үед орон сууцны үнэ огцом өсч байна. Энэ юутай холбоотой вэ? Цаашдын хандлага ямар байх бол?

-Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсөх хэд хэдэн шалтгаан бий. Нэгдүгээрт, барилгын өртөг болон материалын үнэ нэмэгдэх Хоёрдугаарт, Ипотекийн урт хугацааны зээл ба орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт Гуравдугаарт газрын үнийн үнэлгээ болон төвийн цэвэр бохир шугаманд холбогдсон байдал хамгийн сүүлд нь Байршил, хүүхдэд ээлтэй ногоон байгууламжтай орчин гэсэн зүйлсээс хамааралтай.

Энэ бүхнийг задлаад тайлбарлавал,

Ковидын нөхцөл байдлаас үүдээд арматурын гол түүхий эд төмрийн хүдэр, коксжих нүүрсний үнэ дэлхийн зах зээл нэмэгдэж, манай улсад худалдаалах үнэ өссөн. Үүнээс үүдэн шинээр баригдаж байгаа орон сууцны үнэ нэмэгдсэн. Энэ үнэ эргэж буухгүй байх гэж таамаглаж байна.

Мөн төрөөс гаргадаг орон сууцжуулах бодлого, хөтөлбөрийг дагаад эрэлт нэмэгдмэгц орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлдөг. Түүнчлэн цар тахлаас шалтгаалж олон компаний барилгын ажил удааширч, зогсонги байдал үүсч, нийлүүлэлт буурсан үзүүлэлттэй байна. Байрны нийлүүлэлт багасмагц, эрэлт нэмэгдсэн. Энэ нь мөн байрны үнэ болон түрээсийн үнэд нөлөөлж байна.

Улаанбаатар хотын тухайд ярихад барилга барих газрын үнэлгээ нь байршлаасаа шалтгаалаад янз бүр байгаа. Жишээ нь уулын аманд баригдаж байгаа хаусын үнэ газар болоод төвийн шугаманд холбогдсон байдлаасаа шалтгаалаад найман зуун сая төгрөгөөс эхлээд нэг тэрбумаас дээш төгрөгөөр борлуулагдаж байна.

Өнөөдөр ихэнх худалдан авагчид зөвхөн 4 хана худалдаж авахаа больсон. Тэд орчин худалдаж авдаг болсон. Өөрөөр хэлбэл ажил болоод хүүхдүүдийнхээ сургуультай ойр эсвэл ногоон байгууламжтай орчинтой орон сууцны төсөл ихэвчлэн сонгодог болсон нь харагдаж байгаа.

Мэдээж орчин байршил сайтай газар орон сууцаа худалдан авсан тохиолдолд хөрөнгө оруулалт нь цаг хугацаа явах тусам үнэ цэнэтэй болох нь гарцаагүй юм. Худалдан авагчдын тав тухыг хангасан байрны үнэ стандарт орон сууцны төслөөс өндрөөр үнэлэгдэж байна.

-Таны бодлоор сайн үл хөдлөх гэж ямар үл хөдлөхийг хэлэх вэ?

-Анх орон сууц худалдан авсан үнэ хэдэн жилийн дараа эргүүлэн зарахад өсч байвал сайн үл хөдлөх хөрөнгө юм. Өөрөөр хэлбэл орон сууцны хийцлэл чанар, байршил, хөрш гээд бүх талаараа үнэ цэнэд нөлөөлж байгаа гэсэн үг юм. Цаашид үнэ цэнэ нь өсөх орон сууц шинээр ажлын байр бий болж байгаа бүс, амьдралын чанар сайн байгаа буюу байгальд ойр, амрах зугаалах орчин сайтай, тухтай ресторан, спортоор хичээллэх нөхцөл бүрдсэн байршлууд байна.

Харин шөнийн цэнгээний газраас хол, төмөр замаас зайтай байх зэрэг нь сайн үл хөдлөх хөрөнгийн шалгуур үзүүлэлтийн нэг юм.

-Монголчууд орон сууц худалдаж авахдаа ямар ямар үзүүлэлтийг түрүүлж хардаг вэ? Онцлог талууд байдаг уу ?

-Манай компанийн үйлчлүүлэгчид ихэвчлэн гэр бүл байдаг. Тэд өөрсдийн амьдарч байгаа байраа арай томруулах гэж байгаа худалдан авагчид байдаг учраас хүүхдийн тоглоомын талбай, спортоор хичээллэх боломжтой эсэх, өөрийн ажил болоод тэр бүс нутагт хүүхдийн сургууль цэцэрлэг ойрхон байх гэх мэтчилэн амьдралын хэв маягтаа ач холбогдол өгч сонголтоо хийдэг. Хүүхдийнхээ сургууль цэцэрлэгт ойр байх гэдэг сонголт хийх ТОМ шалтгаан болдог.

Ер нь үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нэг орон сууц худалдаж аваад насаараа амьдарч, үр хүүхэддээ өвлүүлж үлдээдэг гэдэг ойлголт хоцрогдсон. Үүнээс илүүтэйгээр хосууд байхдаа ажилдаа ойр жижиг м2тай байранд амьдарч байгаад, хүүхэдтэй болохоороо байраа томруулж бага зэрэг стандартыг нь дээшлүүлдэг эргэлддэг хөрөнгө байх ёстой.

-Иргэд үл хөдлөх худалдаж авахдаа юуг анхаарвал зүгээр байдаг вэ? Өөрөөр хэлбэл үнэ цэнээ алдахгүй байх талаасаа...

-Ямар компанийн хэрэгжүүлж байгаа төсөл, тухайн компани өмнө нь ямар барилга барьж байсан, тэр барилга нь хэр чанартай байсан, тэр барилгын үнэ цэнэ нь одоо ямар байгааг харах нь сонголтоо хийх нэг арга юм.

-Танай компани одоогоор ямар төсөл дээр ажиллаж байгаа вэ?

-Манай компани СЗХ-оос ҮХХ зуучлан түрээслэж, борлуулах тусгай зөвшөөрөлтэй 200 орчим компанийн нэг. Бид ҮХХ-тэй холбоотой бүх төрлийн борлуулалт түрээсэн дээр ажилладаг. Гэхдээ миний хувьд ГЭР БҮЛД зориулсан орон сууцны төсөл дээр түлхүү ажилладаг. Харин манай агентууд өндөр зэрэглэлийн оффис, 2-догч зах зээл дээрх орон сууц гэх мэтчилэн ҮХХ-ийг төрлөөр нь ангилан дагнан ажилладаг.

-Ер нь хувиараа бизнес эхлүүлэхэд юу хамгийн бэрхшээлтэй байсан бэ?

-Би 2010 онд АНУ-ын Лос Анжилес хотын “Пасифик стэйт” их сургуульд ҮХХ-ын менежмент чиглэлээр магистрийн зэрэг хамгаалж 2012 онд эх орондоо ирсэн. Ирмэгцээ "М Си Эс Проперти" компанид 4 жил ажилласан. Энэ хугацаанд компаний хэрэгжүүлсэн Асем вилллаж, Белла Виста, Будда виста, Вива сити зэрэг төслүүд дээр ажилласан туршлагатай. 2018 оноос эхлэн өөрийн компаниа байгуулсан.

Багагүй туршлага хуримтлуулсан ч яг өөрөө компани удирдан ажиллана гэдэг амаргүй зүйл ихтэй байсан. Хүний нөөц, тусгай зөвшөөрөл авах гээд давж гарах олон шалгуур тулгарч байсан.Туршлага хуримтлуулсан учраас амжилттай урагшилж байна.

-Цар тахлын үед үл хөдлөхийн компаниудад ямар саад бэрхшээлүүд тулгарч байсан бэ?

-Ковидын үеэр хөл хорионд ормогц хүмүүс томоохон үнийн дүнтэй хөрөнгө оруулалт хийхээс эмээж байх шиг санагдсан. Мэдээж тухайн байрыг өөрийн биеэр очиж үзэх гэх мэтээр хязгаарлагдмал нөхцөл байдлаас үүдэн худалдан авалт буурсан. Тиймээс ч орон сууцны зах зээл бага зэрэг удааширсан.

Гэхдээ хорионд байж байх хугацаандаа гэртээ ямар засвар хийх эсвэл байраа томруулах хэрэгтэй юу гэдэг тал дээр удаан хугацаанд тунгаан бодох зав гарсан байх. Ийм ч учраас өвчлөлийн нөхцөл байдал буурч, хөл хорио тавигдмагц ҮХХ-ийн зах зээл эргээд сэргэсэн.

- Цар тахлын үед үйл ажиллагаа явуулахад давуу болон сул сал юу байсан гэж та бодож байна вэ?

-Компанийн төлөвлөгөө, хийх ажлын стратеги гаргахад илүү их цагтай байлаа. Мөн онлайнаар ажиллаж сурсан байгаа. Харин сул тал нь мэдээж хөл хориогоо дагаад ҮХХ зах зээл зогсонги байдалтай болсон байсан.

-Гадаадын хөрөнгө оруулалттай үл хөдлөхийн компани /Ж.нь: Remax/ болон монгол үл хөдлөхийн компаний хооронд ялгаатай тал байдаг уу?

-Яг адилхан ҮХХ-ийн борлуулалт түрээсийн үйл ажиллагаа эрхэлж, монголчуудын хамгийн их үнийн дүнтэй орон сууц худалдан авахад эсвэл зарахад мэргэжлийн зөвөлгөө өгдөг компаниуд. Гадаадын хөрөнгө оруулалттай компаниуд манай ҮХХ-ийн салбарт үсрэнгүй дэвшил авчирч чадаж байна гэж харж байгаа.

-Ярилцсанд баярлалаа.